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全國房地產市場參差不齊
作者：佚名 日期：2001-8-7 字體：[大] [中] [小]
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搜房研究院的專家團近日指出，今年上半年全國各地房地產市場雖然是一派紅火現象，但是各地市場差異仍然比較大。這種差異表現在市場規模、市場成熟程度、市場政策等各方面。
住房制度改革推進程度不同
廣州、上海等地住房市場化已經比較完善、成熟；北京市國家機關工作人員住房補貼已經陸續發放；江蘇等地住房補貼發放辦法也已經出臺；武漢等地已經將貨幣化住房方案列入了當地房地產工作重點；哈爾濱、吉林等地也已經開始推行住房貨幣化分配政策。住房改革已經成為不可逆轉的潮流，但推進程度仍然參差不齊，各地住房政策、住房市場化進程等尚處于不同發展階段。
各級市場發展程度不同
各地市場除了存在地域性發展不平衡外，一級市場、二級市場、三級市場的發展差異也較大，許多地方各級市場不均衡也已經成為房地產市場發展的一大障礙。目前，我國房地產二級市場（房地產的開發者與房地產的消費者之間構成的交易市場）發展較快，市場規模日益擴大，法律法規也比較健全。相比較而言，關于土地使用權出讓的房地產一級市場以及關于房地產再次交易的房地產三級市場尚不健全，這在一定程度上阻礙了整個房地產市場的均衡發展。
在房地產一級市場上，除上海、杭州、廣州等個別城市已經對城市建設用地實行統一管理、統一儲備、統一供應外，大多數地方的土地供應尚未有效地納入規劃。較為無序的土地供應，一方面使得政府難以完全限制二級市場的供應量，宏觀調控力度減弱，土地供應存在無序狀態，這為房地產市場進一步的發展埋下了很大的隱患；另一方面，開發商可以從多種渠道獲得土地，不同的土地來源極大地影響了開發商的成本，市場的“公平性"受到影響。土地市場的“黑箱操作"也成為房地產界腐敗的重要根源。目前，北京市雖然成立了“土地整理儲備中心”，但由于歷史原因，北京市許多土地資源仍然掌握在政府機關、企業單位手中，什么時候才能真正掌握土地供給，尚不得而知。
房地產三級市場除福州、寧波、上海、南通、沈陽等個別城市發展較快外，大多數地方尚未真正啟動。由于三級市場具有解決消費者梯級消費、提高消費者消費能力等多方面作用，對二級市場推動作用較強。但三級市場不健全，很大程度上限制了房地產二級市場發展。
企業規模與專業化程度不同
深圳、廣州等地開發商由于一直處于市場化比較高的環境中，開發商專業化程度比較高，企業規模也比較大。目前，上海、廣州、南京、深圳、成都等地已經開始清理整頓房地產企業，提高了項目開發的“門檻”，對企業的規模及專業化程度都提出了更高要求。而在大多數城市中，企業進入市場的“門檻”相對比較低，在需要多專業、多學科系統協作的房地產開發領域尚有許多“夫妻店”、“兄弟店”，企業專業化程度不高、規模不大。尤其最近一兩年涌入的不少企業以前從來沒接觸過房地產，有的企業本身素質就很差，有極強的投機性。即使在北京，2000年房地產企業已經達到3929家，一年增加了1167家，企業數量雖然增長了，但企業規模、企業素質并沒有能夠及時跟進。目前北京市場在售項目約950個，掌握在510家開發商手中，大多數開發商并沒有項目運作。
專家指出，最近中國人民銀行發布的《關于規范住房金融業務的通知》，在金融方面提高了商品房預售門檻，從長遠來看，這一政策對房地產業規模化、專業化發展將具有較大的規范作用。（王震杰 董時紅）